Vorige week had ik een interview metNUL20. Onderwerp was het Vereveningsfonds, met als belangrijke vraagof het fonds straks nog bestaat. Leuke vraag, aanleiding ook voor eenpotentieel mooie kop (xe2x80x9cFonds opgehevenxe2x80x9d o.i.d.). Maar mij werdduidelijk dat het onderwerp al snel gaat over een boekhoudkundigsysteem, terwijl aan de orde is de veranderende praktijk vangebiedsontwikkeling in combinatie met de rol van de overheid.

De huidige manier vangebiedsontwikkeling kan zo niet doorgaan. In Amsterdam zijn nagenoegalle gebiedsontwikkelingen voor rekening en risico van de gemeente.In het verleden zijn veel PPS-en gestrand. Investeerders realiserenmeestal op een individuele kavel hun project. De gemeente is departij die voor de lange termijn het risico draagt. Op cursussengebiedsontwikkeling wordt het belang van lange termijn perspectievennog gepredikt, uitgaande van dat waardeontwikkeling op termijnpublieke investeringen afdekt. Nu blijkt dat een beperkte of onzekerewaardeontwikkeling het renteverlies op de voorinvesteringen nietafdekt.

Dus waarom kan het lange termijnperspectief, het investeringskader voor de investeerder niet enkeleen plan zijn met mooie plaatjes, het verleidelijk stadsbeeld, meteen ringbandje erdoor?

Het komt meer en meer voor datontwikkelaars en corporaties niet meer het risico van een beperktvoorverkooppercentage kunnen financieren en pas starten met bouwenals alle risico's zijn gedekt. Het gevolg is al snel (en ongewenst)dat de eigenaar van de grond, in Amsterdam de gemeente, het risicoverdisconteerd ziet in bijvoorbeeld lagere grondopbrengsten of uitstelvan de planontwikkeling. Het is een onhoudbare situatie.

Lenny Vulperhorst, adviseur bij AnderssonElfers Felix, heeft in zijn voordracht xe2x80x9cBlindeman of coproducent?xe2x80x9d,ter gelegenheid van de jaarvergadering van de Amsterdam School ofReal Estate, op 3 december 2009 duidelijk gemaakt dat de huidige crisis geen pauze is. Er zijn veel argumenten om te verwachten dat zakendrastisch gaan veranderen.

In het zomernummer (6/7) van BuildingBusiness gaat Lenny Vulperhorst verder in het artikel xe2x80x9ccocrexc3xabren en cofinancieren als nieuwmodelxe2x80x9d. Hij stelt dat er de noodzaak is het huidige industrixc3xable en daarmeeuit de vorige eeuw stammende businessmodel in te ruilen voor eennieuw model; dat van cocreatie en cofinancieren. Leegstaandekantoren bijvoorbeeld moeten door enthousiaste bewonersen gebruikers xe2x80x93 als ouderwetse kolonisten in huifkarren – opgexc3xabistworden. Een moderne combinatie van ontwikkelen en kraken.

Over nieuwbouwwoningen zegt Lenny datde xe2x80x98woonconsumentxe2x80x99 door de corporaties, ontwikkelaars en bouwersfiguurlijk op het paard werden getild om vervolgens letterlijk alsezels behandeld te worden. De huidige kopersstaking is een prachtigegelegenheid om nu eindelijk over te gaan naar een model waarbij dekoper niet consument is, maar eigenaar en opdrachtgever.

Kernwoorden, in het nieuwebusinessmodel zijn naast coproductie en cofinanciering: klein denken,klant centraal, persoonlijk en aanpasbaar gebouw, keuzevrijheid enkieskeurigheid, langdurige klantrelaties, kleinschalig + stap voorstap + simpel proces (slow development), transformatie en eenoverheid die de invididuele opdrachtgevers steunt.

Ik zie het voor mij: de ontwikkelaar wordt op uurtariefbetaald voor de kennis die wordt ingebracht, de overheid dekt het risico af en is zich dat ook bewust enhet individu is koning.

Is de bouwstop een onverstandige actiezoals deTilburgse ontwikkelaar Rob Keijzer schrijft op zijn weblog?Of in zijn woorden: Amsterdam is een castus die wel blijft levenzonder water, maar niet meer bloeit?

xe2x80x9cGroei van steden en sloppenwijken inontwikkelingslanden is noodzakelijk en ongelijke groei is niet ergxe2x80x9dis de conclusie van het World Development Report 2009 van deWereldbank. De 2009 editie draait om uitdijende steden,slinkende afstanden en economische integratie. Geen enkel land werdrijk zonder dit drietal, zegt de Wereldbank. Om hun welvaartsgroei tebespoedigen moeten ontwikkelingslanden zich inspannen omverstedelijking, mobiliteit en economische integratie te bevorderen.Dat betekent dat zij niets moeten niets doen om de groei vanmetropolen af te remmen. Arme landen met een groteplattelandsbevolking doen er zelfs goed aan om de trek naar de stadaan te moedigen. 

Is het in Nederland anders? HetCentraal PlanBureau (CPB) doet stevige aanbevelingen in een in juniuitgebrachte scenariostudie: xe2x80x9cNL2040: Versterk steden om Nederlandvoor te bereiden op de toekomstxe2x80x9d. Boodschap van deze studie is datin 2040 sterkesteden nodig zijn voor de ontplooiing van kennis. De mobiliteit vanmensen en bedrijven zal verder zijn toegenomen. Meer en meer zoekentalentvolle mensen elkaar op om ideexc3xabn uit te wisselen. Een goedopgeleide beroepsbevolking wordt nog meer bepalend voor economischsucces dan die nu al is. Door steden de ruimte te geven en mensenpassend te scholen kan Nederland zich voorbereiden op de toekomst. Devraag hoe we in 2040 ons brood verdienen, heeft dan ook als antwoord:met goed opgeleide mensen in sterke steden. 

Hoe is het mogelijk te blijven investeren in de stad als degemakkelijke locaties weg zijn en we in Nederland niet lemen huttenbouwen of met golfplaat ons beschermen tegen weer en wind? Het is te kostbaar. De dekking ontbreekt. Misschien moeten we het vanuit een andere hoek bekijken. Analoog aan de industriepolitiek uiteen ver verleden, is een Rijksstrategie nodig om de economischekracht van de stad als het centrum van de diensteneconomie teversterken.

Het is zomer in de stad. Ik loop overde Keizersgracht richting de Magere Brug en orden mijn gedachten, deprocessen, de projecten en de miljoenen. Op de hoek zitten mensen tegenieten van de zomer. Verderop blokkeert TNT kort het verkeertijdens het uitladen van een groot postpakket. Een kort momentbegrijp ik hoe ik gevangen ben in een andere wereld, die van eentoekomstig probleem, terwijl de crisis volgens sommigen net zo ietsis als terug naar het welvaartsniveau van 2007. Het voelt anders enwordt ook anders begrepen.

Volgens AT5 worden de bouwvakkers vanhet werk gehaald. Hetgeen volledig bezijden de waarheid is. DeArchitect.nl heeft een poll georganiseerd met de stelling dat xe2x80x9cdebouwstop onzinnig is zolang prestigeprojecten als de Zuidasdoorgaan.xe2x80x9d De meerderheid onderschreef deze heerlijk ongenuanceerdestelling. Bijzondere geluiden ook uit Almere. Volgens de woordvoerderis Duivesteijn 'niet blij' met de Amsterdamse bouwstop. ,,De druk opde Almeerse woningmarkt zal enorm toenemen, omdat mensen uitwijkennaar Almere. Terwijl de druk op onze woningmarkt al zo hoog is",aldus de wethouder. Lees meer op Almerevandaag.nl Een reactie die met mij de wenkbrauwen doet fronsen van enkeleinternetlezers.

Herman Wals van D66, Amsterdam-Zuidschrijft: "En als de gemeenteraad de zelfbeheersing opkan brengen om niet steeds geld te onttrekken aan hetVereveningsfonds, en bovendien de erfpachtinkomsten er aan ten goedelaat komen, dan verbetert de financixc3xable positie van het fonds zelfsmet 450 miljoen euro. Dat lijkt beter dan het paardenmiddel van debouwstop, waarmee de gemeente aan bouwers, ontwikkelaars eninvesteerders het volkomen verkeerde signaal afgeeft."Was het maar zo gemakkelijk.

Het zijn achtergrondgeluiden dieonderstrepen dat er wel wat aan de hand is. Vandaar ook dat er bijhet Ontwikkelingsbedrijf en projectdirecties en stadsdelen door eengroep van zo'n 40 mensen keihard wordt gewerkt om te komen tot eenselectie van toekomstige projecten die niet of in een andere vormdoorgaan. 10 uur per dag, 7 dagen in de week, vakanties zijn verzetof ingekort om zo deze fase van onzekerheid zo kort mogelijk te latenduren. Alles komt uit de kast. Projecten worden opnieuw doorgelicht.Een externe commissie adviseert over een minder conjunctuur gevoeligemethode van planfinanciering. De overmaat aan kantoren wordt keihardaangepakt. Met de belangrijkste marktpartijen wordt contact gezochtover hun prioriteiten. Ook op andere gebieden worden oplossingengezocht, zoals meer particulier opdrachtgeverschap of andereontwikkelstrategieen. Ook zijn we al langer samen met relevanteministeries en de grote steden in gesprek over op welke manier debinnenstedelijke ontwikkelingen op onorthodoxe manieren voortgangkunnen vinden. Want dat het onorthodoxe moet, dat is duidelijk. Ophet zelfde moment nemen de bezoekers van de Amsterdamse binnenstadnog een slok en vertrekt een tram van de halte op de brug, luidbellend.

Op 2 juli maakte wethouder Maarten vanPoelgeest bekend alle gebiedsontwikkelingsprojecten (250!) stop tezetten. Zie het bericht in het Parool. Ook Den Haag maakte een paar dagenlater via het Financieel Dagblad bekend alle bouwprojecten opnieuw tewillen bekijken. Wienke Bodewes, voorzitter van de Neprom (verenigingvan projectontwikkelaars), gaf in het NOS Journaal van zaterdag 3juli als reactie dat hij het verstandig vond dat Amsterdam als eersteingreep en het een landelijk probleem is. Volgens het journaal volgenRotterdam en Eindhoven en zijn ook gemeenten van Almere totLansingerland zich aan het herorixc3xabnteren.

Wat is er aan de hand? De gemeenteAmsterdam heeft door een enorme verandering in de kantorenmarkt deafgelopen jaren meer dan een miljard moeten afschrijven op de waardevan de verwachte opbrengsten uit de ontwikkeling vankantorenlocaties. De kantorenmarkt is structureel veranderd. InAmsterdam en veel andere gemeenten staat meer dan 15% van de kantorenleeg. Voor beleggers is het een gevaarlijke belegging geworden.Vooral als door het nieuwe werken de oppervlakte per medewerker naarverwachting van de huidige gemiddelde van 28 m2 toegroeit naar de 11m2 die bijvoorbeeld Microsoft als standaard hanteert voor het nieuwewerken.Zie hier voor meer info over de resultaten van Microsoft.